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  • 征集主题:

    关于修改《启东市新建商品住宅预售资金第三方托管办法的通知》(征求意见稿)公开征求意见的公告

  • 征集时间:

    2022年03月30日 - 2022年04月13日

  • 征集单位:

    启东市住房和城乡建设局

关于修改《启东市新建商品住宅预售资金第三方托管办法的通知》(征求意见稿)公开征求意见的公告

根据《江苏省规范性文件制定和备案规定》(省政府令第54号),住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)的有关规定,拟对《启东市新建商品住宅预售资金第三方托管办法(试行)》(启政规〔2021〕11号)作出修改,现公开征求社会各界人士意见,欢迎以信函、邮件等形式提出意见和建议,征求意见截止时间2022年4月13日。意见反馈单位:启东市住房和城乡建设局,电子邮箱:13962733826@apourtoi.com,联系电话:0513-83321161,联系地址:启东市公园中路842号。

感谢社会各界对启东教育的关心和支持!

附件:关于修改商品住宅预售资金第三方托管办法的通知(征求意见).docx


启东市住房和城乡建设局

2022年3月30日

征求稿说明

根据《江苏省规范性文件制定和备案规定》(省政府令第54号),住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)的有关规定,拟对《启东市新建商品住宅预售资金第三方托管办法(试行)》(启政规〔2021〕11号)作如下修改,现对社会公众征求意见: 一、将第十二条修改为:“新建商品住宅项目预售托管资金的归集和支付按照下列规定执行: (一)新建商品住宅项目预售资金应全部纳入托管,托管账户内的资金达到监管额度后,超过监管额度的资金由预售人(开发企业)提取使用。 (二)新建商品住宅项目预售资金监管额度为:毛坯交付商品住宅3000元×该批次预售面积;成品交付商品住宅4000元×该批次预售面积。 (三)监管额度内的资金按照工程形象进度分期受限支付。工程形象进度达到主体结构二分之一后,受限额度为监管额度的70%;主体结构封顶后,受限额度为监管额度的40%;拆除脚手架后,受限额度为监管额度的20%;该楼栋完成现售备案后,受限额度为监管额度的10%;剩余10%在办理完首次登记后支付完毕。 (四)监管额度内资金应当专款专用,仅用于预售项目工程建设,包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。 (五)在商品房建安造价和装修造价平均水平发生较大变化时,由行政主管部门适时调整监管额度和受限支付比例。 市住房和城乡建设局牵头建立房地产开发项目信用评价和动态更新制度,根据项目信用评价结果适度调整监管额度和受限支付比例。” 二、将第十九条第三款修改为:“凡采取预售资金托管方式的商品住宅,预售申请时形象进度审核标准统一为地上三层;商业、办公服务类等不实施预售资金托管的,仍按照《市政府办公室转发市住建局等部门关于进一步推动我市房地产市场平稳健康发展的意见(试行)的通知》(启政办发〔2017〕18号)文件执行。” 启东市住房和城乡建设局 2022年3月30日 启东市新建商品住宅预售资金第三方托管办法 (2021年11月29日启政规〔2021〕11号第一次发布,2022年 月日启东市人民政府启政规〔2022〕 号修改) 第一条 为进一步加强全市新建商品住宅项目预售资金监管,有效降低交付风险,切实保护交易各方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等相关法律法规和文件规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条 本市行政区域内实施预售的新建商品住宅项目预售资金的托管受理、收存、支出、使用及其监督管理,适用本办法。 本办法所称新建商品住宅项目预售资金,是指房地产开发企业将其开发的商品住宅在房屋所有权首次登记完成前销售,由购房人按合同约定支付的全部房价款(包括定金、首付款、购房全款、银行按揭款、车位(储藏室)款以及其他形式的购房款)。 本办法所称预售人,是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品住宅预售的房地产开发企业。 本办法所称预购人,是指购买预售商品住宅的单位或者个人。 本办法所称的托管机构,是指经市房产行政主管部门确认的实施新建商品住宅项目预售资金托管的具有社会公信力的国有企业设立的专门机构。 实施现售的商品住宅项目、商业、办公服务类等项目不在托管范围内,不适用本办法。 第三条 市住房和城乡建设局是新建商品住宅项目预售资金托管监管的行政主管部门,依法确认和委托具备社会公信力的国有企业具体实施预售资金第三方托管工作,并对托管机构的托管行为进行业务指导、日常考核和监督管理。 市行政审批局、地方金融监管局、中国人民银行启东市支行、审计局、自然资源和规划局、市场监管局等相关部门按照各自职责做好新建商品住宅项目预售资金托管监管工作。 各镇、园区、街道按照属地管理原则实施联动监管。 第四条 新建商品住宅项目预售资金监管,遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。 第五条 实施预售资金托管的第三方机构接受委托管理的标的为预售商品住宅项目的交易资金,包括但不限于定金、首付款、购房全款、银行按揭款、车位(储藏室)款等,并应当在商品房买卖合同、第三方托管合同、贷款合同等相关合同条款中作出明确约定。 第六条 本市范围内,自愿从事新建商品住宅项目预售资金监管业务的商业银行,具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件,经与市住房和城乡建设局、市地方金融监管局、第三方托管机构签订新建商品住宅项目预售资金监管金融服务协议,列为启东市新建商品住宅项目预售资金监管系统内监管银行(以下简称监管银行),配合开展新建商品住宅项目预售资金监管业务。 第七条 市住房和城乡建设局依法确认的实施预售资金托管的第三方机构应当在符合本办法第六条规定的监管银行设立专项托管账户,按照书面约定接受预购人、预售人委托,在权责对等条件下,确定银行对托管资金监管,依规依约做好托管预售资金的归集、存管、支付、配合风险项目处置等工作,依法实现托管商品住宅项目交易信息的免费共享。 第八条 预售人在申请商品房预售许可前,从启东市新建商品住宅项目预售资金监管系统监管银行中选择监管银行,市住房和城乡建设局、第三方托管机构、房地产开发企业三方签订《启东市新建商品住宅项目预售资金托管协议》(以下简称托管协议)。托管协议示范格式文本由行政主管部门制定。未签订托管协议的,行政审批部门不得核发《商品房预售许可证》。 第九条 预售人应当将新建商品住宅项目预售资金托管相关规定告知预购人,将第三方托管机构、监管银行、托管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示,并在商品房预售合同中予以明确。 第十条 新建商品住宅项目预售资金应当全部存入托管账户,不得将预售资金存入托管账户之外的其他账户。 预售人与预购人订立商品房买卖合同网签后,根据合同相关约定,预购人凭预售人出具的《商品房预售资金托管收存通知单》将预售资金存入托管账户;签订定金合同的,预购人凭预售人出具的《商品房预售资金托管收存通知单》将定金存入托管账户,商品房买卖合同签订后自动转为购房款。 预购人申请商品房按揭贷款的(含商业贷款和住房公积金贷款),预购人将首付款存入托管账户,并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入托管账户。 第十一条 监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后,向预购人出具《商品房预售资金托管收款凭证》,并将信息传至第三方托管机构、行政主管部门。 《商品房预售资金托管收款凭证》内容包括但不限于:商品房预售合同编号、监管银行、托管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。 第十二条新建商品住宅项目预售托管资金的归集和支付按照下列规定执行: (一)新建商品住宅项目预售资金应全部纳入托管,托管账户内的资金达到监管额度后,超过监管额度的资金由预售人(开发企业)提取使用。 (二)新建商品住宅项目预售资金监管额度为:毛坯交付商品住宅3000元×该批次预售面积;成品交付商品住宅4000元×该批次预售面积。 (三)监管额度内的资金按照工程形象进度分期受限支付。工程形象进度达到主体结构二分之一后,受限额度为监管额度的70%;主体结构封顶后,受限额度为监管额度的40%;拆除脚手架后,受限额度为监管额度的20%;该楼栋完成现售备案后,受限额度为监管额度的10%;剩余10%在办理完首次登记后支付完毕。 (四)监管额度内资金应当专款专用,仅用于预售项目工程建设,包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。 (五)在商品房建安造价和装修造价平均水平发生较大变化时,由行政主管部门适时调整监管额度和受限支付比例。 市住房和城乡建设局牵头建立房地产开发项目信用评价和动态更新制度,根据项目信用评价结果适度调整监管额度和受限支付比例。 第十三条 新建商品住宅项目预售托管资金根据不同情况,按照下列规定处置: (一)实施托管的预售项目正常建设并交付预购人,第三方托管机构应按规定的支付节点进行支付,待全部应付款项支付完毕后,托管工作结束,并及时告知各方。 (二)实施托管的预售项目中途因故终止(中止)建设和交付,第三方托管机构应即时通知监管银行停止(暂停)托管账户的支付,并及时告知各方; (三)实施托管的预售项目在停工建设过程中,通过资产重组、破产重整、破产清算等形式恢复施工,继续经营的,托管资金仍按规定在满足工程形象进度节点后支付,待全部应付款项支付完毕后,托管工作结束,并及时告知各方;若停工项目通过破产清算等程序进行退房处理,托管账户内已支付给预售人的购房资金由预售人退款给相应预购人。托管账户内的剩余资金由托管机构按规定委托破产管理人退款给相应预购人,退款全部完成后,托管工作结束,并及时告知各方。 (四)实施托管的预售项目正常经营期间,预售人(开发企业)与该预售楼栋特定买受人(预购人)正式解除商品房买卖合同的,若涉及预购人托管的按揭贷款资金,预购人在托管机构留存的托管权益应优先用于预购人按揭贷款的偿还;预购人在托管机构留存的托管权益不足以清偿按揭贷款的,由预购人补足;留存的托管权益在结清贷款后还有剩余的,剩余权益退还预购人。 (五)预购人在房屋满足交付条件之前按揭贷款违约,贷款金融机构要求预购人提前清偿全部按揭贷款的,预购人在托管机构留存的托管权益应优先用于预购人按揭贷款的偿还;预购人在托管机构留存的托管权益不足以清偿按揭贷款的,由预购人补足或由预售人(开发企业)承担阶段性担保责任;留存的托管权益在结清贷款后还有剩余的,在商品房合同正式解除和合同备案注销前,剩余权益继续存留托管账户,在商品房合同正式解除和合同备案注销后,剩余权益退还预购人。 第十四条 新建商品住宅项目预售资金第三方托管机构在受理预售人(开发企业)用款申请后,应于受理之日起5个工作日内审核完毕。符合本办法规定条件的,及时予以足额支付。但有下列情形之一的,应予以书面驳回: 1. 接受行政主管部门指令,停止(暂停)支付的; 2. 工程形象进度未达拨付时点和标准的; 3. 未按照规定将预售资金全部存入托管账户的; 4. 不按照规定使用预售资金的; 5.变相逃避托管、监管或提供虚假材料的; 6.其它违反本办法或者新建商品住宅项目预售资金托管协议的行为。 第十五条 新建商品住宅项目预售资金第三方托管机构应切实履行托管责任,接受主管部门监管和审计,严格按照预售资金第三方托管协议的要求,建立完善工作流程,切实履行预售资金托管及支付义务。 第十六条 预售人(开发企业)应协助托管机构采用合同面签、由托管机构提供付款账号等方式提醒购房人将全部房价款交入托管账户。 预售人(开发企业)申请支付预售资金时应提交真实、有效的申请材料,并按规定使用资金。预售人(开发企业)若不按规定使用新建商品住宅预售资金、提交虚假材料申请支付新建商品住宅预售资金的,市行政主管部门应责令限期改正,并视情节依法给予警告、暂停网签备案、责令停止预售、撤销预售许可等处罚或处理。 预售人(开发企业)通过各种方式逃避预售资金托管的,依法处理;情节严重的,纳入诚信管理,将该企业及其关联公司列入本市开发企业黑名单。 第十七条 监管银行在发放新建商品房购房贷款时,应当将购房贷款直接发放到该套商品房买卖合同指定的第三方托管账户中。对未按规定发放购房贷款的,由市住房和城乡建设局、行政审批局、地方金融监管局和中国人民银行启东市支行依据相关考核办法进行处置。情节严重的,终止监管。 第十八条 市各主管部门、托管机构和监管银行工作人员在预售资金托管、监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;造成损失的,依法追究民事赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第十九条 2022年1月1日后在本市行政区域内实施预售的新建商品住宅项目,均应当按照本办法接受新建商品住宅项目预售资金托管。 2022年1月1日前已实施预售的商品房项目按《关于印发<启东市新建商品房预售资金监管办法>的通知》(启住建规〔2020〕1号)文件执行,并逐步将原有监管方式向托管方式过渡。 凡采取预售资金托管方式的商品住宅,预售申请时形象进度审核标准统一为地上三层;商业、办公服务类等不实施预售资金托管的,仍按照《市政府办公室转发市住建局等部门关于进一步推动我市房地产市场平稳健康发展的意见(试行)的通知》(启政办发〔2017〕18号)文件执行。 第二十条 本办法自2022年1月1日起正式施行。由启东市住房和城乡建设局牵头负责解释。

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